Aquisição de Imóveis por Mineradoras Estrangeiras ou Equiparadas a Estrangeiras

A aquisição de imóveis por empresas estrangeiras é tema sensível e objeto de amplo debate, tanto por abordar questões principiológicas norteadoras da organização do Estado como nação soberana, quanto por trazer à baila questões relativas ao desenvolvimento econômico, fator intrinsecamente conectado à soberania do Estado. Na prática e a despeito das discussões doutrinárias a esse respeito, os requisitos e as limitações previstos na legislação em vigor representam um fator complicador para várias mineradoras no país e torna indispensável a elaboração estratégica de contratos envolvendo operações imobiliárias.

O debate acerca do assunto remonta ao início da década de 70, com a edição da Lei n°. 5.709/1971, que regula a aquisição de imóvel rural por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras e estabelece, em seu art. 1°, §1°, que as empresas brasileiras controladas por pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior serão equiparadas às empresas estrangeiras.

Com o advento da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (“CRFB/88”), passou-se a discutir a recepção do art. 1° da Lei n°. 5.709/1971, especialmente diante da redação do art. 171 da Constituição, o que ensejou a lavra do Parecer n°. 04/1994 pela Advocacia-Geral da União (“AGU”).

Todavia, em 1995, a Emenda Constitucional n°. 06 revogou o artigo 171 da CRFB/88, culminando em nova necessidade de esclarecimento pela AGU que, desta vez, por meio do parecer GQ 181/98, manifestou-se nos termos a seguir:

“13. A Emenda Constitucional nº. 6, de 15 de agosto de 1995, em seu art. 3º, revogou o art. 171 da Constituição. Essa revogação, pura e simples, qualquer que seja a interpretação que se dê, para outros fins, ao dispositivo constitucional, não tem o condão de repristinar a norma que se entendera revogada. Desse modo, continua revogado o § 1º do art. 1º da Lei nº. 5.709/71, permanecendo inalterada a conclusão do referido Parecer nº. AGU/LA-04/94.”

Em 2008, entretanto, em meio a discussões envolvendo a defesa da soberania nacional diante do aumento exponencial de transações envolvendo imóveis rurais por estrangeiros, a Advocacia-Geral da União, por meio do Parecer CGU/AGU n°. 01/2008, aprovado em 2010 sob o n°. LA 01/2010, determinou aos órgãos da Administração Pública Federal a observância integral da referida Lei Federal nº. 5.709/71.

Na sequência, diversos órgãos emitiram atos normativos, dentre eles o Conselho Nacional de Justiça, as Corregedorias Gerais de Justiça dos Tribunais Estaduais, além do próprio INCRA, seguindo a orientação da AGU e impondo procedimentos específicos para estrangeiros e pessoas jurídicas controladas por estrangeiros interessados na aquisição de imóveis rurais.

Atualmente, diversas ações judiciais questionam a validade de Pareceres e atos normativos emanados por órgãos da Administração Pública e da própria Lei Federal n°. 5.709/71 e há diversos projetos de lei em trâmite no Congresso Nacional. Todavia, nem as ações judiciais nem o processo legislativo estão próximos de um desfecho, o que impõe, por ora, a obediência ao disposto na Lei Federal nº. 5.709/71, sob pena de nulidade do negócio e responsabilização no notário.

Por todo o exposto, o domínio do assunto é essencial para que se possa preparar o cliente estrangeiro ou equiparado a estrangeiro, de forma a mitigar eventuais riscos de operações imobiliárias frequentes na rotina das mineradoras. A existência de requisitos e a necessidade de anuência tornam indispensável a análise de risco e a formulação de cláusulas contratuais que confiram o devido conforto às empresas. 

Alexandre Sion

Sócio-fundador da Sion Advogados. Pós-doutorando em Direito pela Universidade de Salamanca na Espanha. Doutorado em Direito pela Universidade Autónoma de Lisboa, Portugal (créditos concluídos). Mestre em Direito Internacional Comercial (LL.M) pela Universidade da Califórnia, Estados Unidos. Especialista em Direito Constitucional. Pós-graduado em Direito Civil e Processual Civil (FGV). Advogado com formação em Direito e Administração de Empresas. Profissional com sólida experiência no apoio à implantação e operação de grandes empreendimentos de capital intensivo e infraestrutura no Brasil, assessorando empresas nacionais e internacionais em diversas áreas do direito. Alexandre Sion e Sion Advogados figuram entre os escritórios e os advogados mais admirados do Brasil segundo, entre outras, as publicações Chambers Global; Chambers Latin America; Análise Advocacia 500; The Legal 500; Who’s Who Legal; IFLR1000; Leaders League e Best Lawyers. Ambiental (1º lugar Brasil), Construção e Engenharia, Siderurgia e Mineração (1º lugar Brasil), Energia Elétrica (2º lugar Brasil); Contratos Comerciais e no segmento de Transporte e Logística (3º Lugar Brasil). Escritório e Advogado mais Admirados de MG, independentemente da área.

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